Upływ pięciu lat od roku, w którym nabyliśmy nieruchomość nie oznacza, że wszystkie operacje z nią związane nie będą opodatkowane.
Upływ pięcioletniego okresu od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta nie ma znaczenia w przypadku wnoszenia nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki będącej podatnikiem CIT. Wspólnik (osoba fizyczna), który wniesie do spółki nieruchomość aportem, osiągnie podatkowy przychód odpowiadający nominalnej wartości objętych udziałów lub wartości rynkowej nieruchomości, zależnie od tego, która ze wskazanych wartości będzie wyższa. Kosztem uzyskania tego przychodu będą wydatki na nabycie nieruchomości. Jeśli wspólnik otrzymał grunt w spadku lub darowiźnie albo kupił go bardzo dawno, to koszty te będą minimalne. W rezultacie od tak wydawałoby się niewinnej operacji będzie trzeba zapłacić często spory podatek.
Zmiana warty. Praktycznie o sukcesji w Twojej firmie. Książka wkrótce w sprzedaży!
Zamiast aportu
Aport nie jest jednak jedynym sposobem na wprowadzenie nieruchomości do majątku spółki. Kiedy nabyliśmy ją przed laty (bądź otrzymaliśmy jako spadek lub darowiznę) bardziej opłacalna może być jej sprzedaż spółce. Jeżeli sprzeda ją wspólnik działający jako osoba prywatna (tj. nie jako przedsiębiorca), po upływie 5 lat od końca roku, w którym została nabyta, to wspólnik nie uzyska żadnego przychodu podatkowego. Spółka będzie zobowiązana jedynie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (2%) od wartości rynkowej nieruchomości (o ile sprzedaż nieruchomości nie była opodatkowana VAT).
Dłużnik i wierzyciel
W momencie sprzedaży po stronie wspólnika powstaje wierzytelność wobec spółki o zapłatę ceny nieruchomości. Może się jednak zdarzyć, że spółka nie posiada wystarczających środków by za nią zapłacić. Wówczas wspólnicy mogą podjąć uchwałę o gotówkowym podwyższeniu kapitału spółki. Taka uchwała, o ile nie zostanie zaskarżona, powoduje powstanie po stronie spółki wierzytelności wobec wspólnika o wpłacenie w gotówce kwoty wkładu. O tym kiedy uchwała zgromadzenia wspólników może zostać zaskarżona dowiesz się w artykule Zaskarżenie uchwały zgromadzenia wspólników.
Spółka i wspólnik stają się wobec siebie jednocześnie dłużnikiem i wierzycielem, więc może dojść do potrącenia wzajemnych wierzytelności (wierzytelności o zapłatę ceny nieruchomości z wierzytelnością o „zapłatę” za udziały).
W efekcie potrącenia wspólnik nie uzyskuje dochodu podlegającego opodatkowaniu PIT. Sprzedaż nieruchomości spółce kapitałowej, a następnie potrącenie wzajemnych wierzytelności spowoduje tylko konieczność zapłacenia większego podatku od czynności cywilnoprawnych albo podatku VAT. W ostatecznym rozrachunku jednak i tak na tym zyskamy.
Sprzedajesz firmę? Chcesz dobrze przygotować się do negocjacji? Sprawdź co na ten temat sądzą specjaliści od spółek. Dowiedz się jak przygotować się do procesu sprzedaży twojego biznesu. Dzięki naszemu poradnikowi możesz być pewien, że nic ciebie nie zaskoczy. Poznaj 10 przykazań!
Wojciech Kaptur
