Dominika Jaszczyk

    Dominika Jaszczyk

    Zapytaj eksperta

    25.08.2021

    Najem prywatny od 2022 r. tylko na ryczałcie

    Projekt zmian podatkowych „Polskiego Ładu” wprowadza zasadnicze zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego. Podatnicy mają zostać pozbawieni możliwości wyboru formy opodatkowania, a jedyną możliwością ma stać się ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

     

    Najem prywatny a działalność gospodarcza

     

    Jednym ze źródeł przychodów wymienionych w ustawie o PIT jest „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze”. Jest to tzw. najem prywatny. Należy go odróżnić od najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, opodatkowanego na takich samych zasadach jak każda inna działalność gospodarcza za pomocą skali podatkowej, podatku liniowego lub ryczałtu (po spełnieniu odpowiednich warunków)

     

    Przychody z najmu prywatnego są przychodami osób fizycznych zarządzających majątkiem prywatnym. Nie ma przy tym przeszkód, żeby w innej sferze traktowani byli jako przedsiębiorcy, tzn. uzyskiwali przychody z najmu prywatnego oraz jednocześnie prowadzili działalność gospodarczą w innym zakresie.

     

    Ustawa o PIT do opodatkowania takich przychodów nakazuje stosować zasady ogólne (skalę podatkową 17/32%), dając jednak podatnikom możliwość wyboru alternatywnej formy opodatkowania – ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

     

    Co istotne, uzyskiwanie przychodów z najmu prywatnego nie podlega obowiązkowi składkowemu zarówno jeśli chodzi o składki na ubezpieczenia społeczne jak i zdrowotne. Jest tak obecnie i „Polski Ład” nie przewiduje zmian w tym zakresie.

     

    Najem prywatny na zasadach ogólnych

     

    Opodatkowanie na zasadach ogólnych jest domyślną formą opodatkowania najmu prywatnego. Oznacza ono konieczność obliczania dochodu – nadwyżki przychodów nad kosztami ich uzyskania. W przypadku najmu pozwala to na obniżenie podstawy opodatkowania o wydatki ponoszone na wynajmowane nieruchomości takie jak koszty remontów, zakup wyposażenia, odpisy amortyzacyjne od nieruchomości.

     

    W okresie, w którym wydatki inwestycyjne przewyższają wpływy z czynszu podatek może w ogóle nie wystąpić ze względu na stratę. Co więcej, stratę taką można rozliczać w kolejnych latach na zwykłych zasadach i w ten sposób także później obniżać wysokość podatku.

     

    Po ustaleniu dochodu (jeśli wystąpił) oblicza się podatek z zastosowaniem skali 17% i 32% oraz z uwzględnieniem tzw. kwoty wolnej.

     

    Najem prywatny na ryczałcie

     

    Podatnik może zmienić domyślną formę opodatkowania najmu prywatnego (zasady ogólne) na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Od 2019 r. nie jest już konieczne składanie oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania dla najmu na dany rok podatkowy. Wystarczające jest, że podatnik pierwszej wpłaty podatku dochodowego w danym roku dokona za pośrednictwem swojego mikrorachunku właśnie na ryczałt (z zastosowaniem symbolu PPE).

     

    Podstawę obliczenia podatku stanowi przychód, co oznacza, że nie jest możliwe pomniejszanie jej o nakłady ponoszone na nieruchomość. Prowadzi to do sytuacji, w której podatek do zapłaty wystąpi nawet wtedy, kiedy wydatki przewyższają wpływy z czynszu. 

     

    Stawka podatku zależy od wysokości przychodów osiąganych w danym roku. Do kwoty 100 tys. zł wynosi ona 8,5%, a do nadwyżki powyżej tej kwoty zastosować należy stawkę 12,5%.

     

    Podatnicy pozbawieni wyboru od 2022

     

    Wejście w życie zmian proponowanych w „Polskim Ładzie” oznaczać będzie brak możliwości wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego. Domyślną i jedyną formą zostanie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczany na dotychczasowych zasadach (8,5% i 12,5%).

     

    Dla podatników dotychczas rozliczających się z fiskusem w tej formie nic się nie zmieni. Różnicę odczują najbardziej te osoby, które korzystając ze skali podatkowej zamierzają prowadzić kosztowne prace remontowe albo zakup wyposażenia i planują wydatki takie zaliczyć w koszty. Od 2022 r. nie będzie już takiej możliwości.

     

    Jeżeli jednak opodatkowując dotychczas najem prywatny za pomocą skali podatnik poniósł stratę (lub poniesie ją w roku 2021), to po przejściu na ryczałt od 2022 r. może ją rozliczyć  w kolejnych latach na zasadach ogólnych, pomniejszając stosownie przychód do opodatkowania. Możliwość rozliczania w ten sposób straty po zmianie formy opodatkowania na ryczałt możliwa jest także w przypadku działalności gospodarczej. 

      

    Korzyści i wady przejścia na działalność gospodarczą

     

    W niektórych sytuacjach korzystniejszym wariantem będzie najem w ramach działalności gospodarczej. W takim przypadku nadal pozostanie możliwość wyboru innych form opodatkowania pozwalających uwzględniać koszty w podstawie opodatkowania (skala podatkowa, podatek liniowy).

     

    Minusem przejścia na działalność gospodarczą jest obowiązek opłacania składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, a składka zdrowotna zgodnie z „Polskim Ładem” ma być uzależniona od wysokości dochodu (i wynosić będzie 9%) oraz nie będzie mogła zostać odliczona od podatku. Przejście na działalność gospodarczą może też wpłynąć negatywnie na opodatkowanie sprzedaży tej nieruchomości w przyszłości.

     

    Jednak największą wadą najmu w działalności gospodarczej może się okazać planowany w „Polskim Ładzie” brak możliwości zaliczania do kosztów uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych, o czym piszemy w artykule Amortyzacja mieszkania wyłączona z kosztów podatkowych. 

     

    Projekt ustawy znajduje się obecnie w fazie konsultacji. Specjaliści z Kancelarii PragmatIQ na bieżąco śledzą proces legislacyjny. Będziemy informować na bieżąco o wszelkich zmianach, które pojawią na dalszych jego etapach.

     

    Mateusz Janus

    Tagi najem Polski Ład ryczałt

    Potrzebujesz pomocy w Twojej sprawie?
    Skontaktuj się z nami:

    Kancelaria Prawna PragmatIQ

    Tel. 61 8 618 000

    Tel. 22 21 28 340

    kancelaria@pragmatiq.pl

    Masz pytania?

    Skontaktuj się z ekspertem!

    Wojciech Kaptur

    Radca prawny,

    Doradca podatkowy

    tel.: 61 8 618 000

    w.kaptur@doradzamy.to

    Napisz mail

    Popularne tematy

    Newsletter

    • otrzymasz bezpłatne opracowanie najczęstszych błędów przy zakładaniu spółki komandytowej
    • bez spamu
    • raz w miesiącu
    Tagi najem Polski Ład ryczałt