Wojciech Kaptur

    Wojciech Kaptur

    Zapytaj eksperta

    03.07.2020

    Najem prywatny ze stawką 8,5% podatku również dla przedsiębiorcy – fiskus zmienia stanowisko

    Przepisy podatkowe nie precyzują w jaki sposób odróżnić najem prywatny od najmu firmowego. Organy podatkowe często wykorzystywały ten fakt, kwalifikując najem jako firmowy i odmawiając prawa do skorzystania ze zryczałtowanego opodatkowania 8,5%. Pod wypływem korzystnych dla podatników orzeczeń sądowych sytuacja zaczyna ulegać zmianie, co potwierdzają ostatnie interpretacje fiskusa. Sprawdź kiedy możesz skorzystać z niskiej stawki 8,5%.

     

    Prywatny najem nieruchomości – jak jest opodatkowany?

     

    Forma opodatkowania najmu nieruchomości uzależniona jest przede wszystkim od tego, czy najem prowadzony jest prywatnie czy w ramach działalności gospodarczej.

     

    Jeżeli wynajmujemy nieruchomość prywatnie, mamy do wyboru opodatkowanie według skali podatkowej (stawka 17% do dochodu w wysokości 85.528 zł, od nadwyżki ponad tę kwotę – stawka 32%) lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%, a od nadwyżki ponad kwotę przychodu 100 tys. zł – stawka 12,5%).

     

    Opodatkowanie na zasadach skali podatkowej jest korzystne dla podatników, którzy są w stanie wykazać wysokie koszty obniżające dochód do opodatkowania, np. podatnicy wynajmujący nieruchomość użytkowaną przez poprzedniego właściciela przez okres co najmniej 60 miesięcy, dzięki czemu mogą rozliczać odpisy amortyzacyjne według wyższej, indywidualnej stawki amortyzacyjnej.

     

    Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pozwala na opodatkowanie według zdecydowanie niższych stawek (8,5/12,5%) od stawek stosowanych przy opodatkowaniu według skali podatkowej (17/32%) co powoduje, że wielu podatników decyduje się właśnie na tę formę. Należy jednak pamiętać, że opodatkowaniu ryczałtem podlega przychód, a nie dochód – będzie to więc forma korzystna dla tych podatników, którzy w ramach najmu nie ponoszą istotnych kosztów.

     

    Opodatkowanie najmu nieruchomości w ramach działalności gospodarczej

     

    Co istotne, z ryczałtu od przychodów ewidencjonowani mogą skorzystać tylko podatnicy wynajmujący nieruchomość w ramach tzw. najmu prywatnego – jeżeli nieruchomość jest wprowadzona do działalności gospodarczej, to dochody z najmu mogą być opodatkowane jedynie na zasadach ogólnych, tzn. według skali podatkowej (17/32%) lub podatkiem liniowym 19%.

     

    Może się również zdarzyć, że pomimo uznawania przez podatnika najmu za prywatny organy podatkowe mogą mieć inne zdanie na ten temat i zakwalifikować ten najem jako wykonywany w ramach działalności gospodarczej (nawet wówczas gdy podatnik nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej). Organy podatkowe uznają, że o kwalifikacji najmu do kategorii działalności gospodarczej świadczą przede wszystkim rozmiar, powtarzalność i zarobkowy charakter. Skutkuje  to koniecznością opodatkowania dochodów z najmu według stawki liniowej 19% lub skali podatkowej (17/32%), bez możliwości skorzystania ze stawki 8,5% (12,5%).

     

    Najem po likwidacji działalności – prywatny czy firmowy?

     

    Dotychczas organy podatkowe szeroko interpretowały najem wykonywany w ramach działalności gospodarczej uznając między innymi, że również najem nieruchomości należącej do majątku prywatnego, która była wcześniej wykorzystywana w działalności gospodarczej, należy uznać za najem firmowy.

     

    Jedna z takich interpretacji została uchylona wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 sierpnia 2019 r., sygn. akt II FSK 3175/17. W stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy podatnik kilkukrotnie zmieniał formę opodatkowania najmu. Początkowo budynek wynajmowany był w ramach najmu prywatnego, następnie jako działalność gospodarcza (nieruchomość została też wprowadzona do ewidencji środków trwałych). Problem pojawił się w momencie, gdy podatnik postanowił zlikwidować działalność, wprowadzić nieruchomość do majątku prywatnego i opodatkować najem 8,5% ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

     

    W tak zarysowanym stanie faktycznym organ stanął na stanowisku, że pomimo formalnej likwidacji działalności czynności podejmowane przez podatnika nadal będą prowadzone, tak jakby działał jako przedsiębiorca. O zawodowym charakterze czynności miały świadczyć – jak wspomniano wcześniej – jej rozmiar, powtarzalności i zarobkowy charakter.

     

    Naczelny Sąd Administracyjny nie zgodził się z taką interpretacją. Wskazał, że wobec braku ustawowych kryteriów, które przesądzałyby o zakwalifikowaniu najmu do najmu firmowego lub najmu prywatnego to podatnik decyduje, w ramach którego źródła przychodu będzie go rozliczał.

     

    Ostatecznie w interpretacji indywidualnej z dnia 06 maja 2020 r., sygn.  0461-ITPB1.4511.875.2016.9.AK, organ uznając wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego zmienił swoje stanowisko i uznał, że po zlikwidowaniu działalności gospodarczej podatnik będzie mógł opodatkować najem posiadanej nieruchomości zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

     

    Najem prywatny także przy prowadzeniu działalności gospodarczej

     

    W ostatnim czasie wydane zostały także inne korzystne dla podatników interpretacje, w których organ potwierdził, że najem nieruchomości może być uznany za najem prywatny opodatkowany stawką 8,5%, mimo że wynajmujący prowadzi jednocześnie działalność gospodarczą związaną z obrotem i wynajmem nieruchomości (sygn. 0115-KDWT.4011.21.2019.2.BK i 0115-KDIT1.4011.31.2019.2.MR).

     

    W uzasadnieniu organ podatkowy wskazał, że jest to możliwe, o ile:

     

    • nieruchomości nie mają związku z prowadzoną działalnością gospodarczą,
    • wynajmowane lokale są wykorzystywane przez najemców w celach mieszkalnych,
    • nieruchomości nie zostały nigdy włączone do ewidencji środków trwałych w księgach rachunkowych prowadzonych dla działalności gospodarczej,
    • czynności wynajmu lokali nie mają charakteru zorganizowanego (w szczególności nie odbywają się w ramach żadnej wyodrębnionej struktury organizacyjnej, czy też finansowej).

     

    Zatem również osoba prowadząca działalność gospodarczą związaną z najmem nieruchomości, a ponadto wynajmująca nieruchomość z majątku prywatnego – po spełnieniu wskazanych wyżej warunków – może rozliczać przychód z najmu prywatnego z zastosowaniem 8,5% stawki zryczałtowanego podatku dochodowego.

     

    Stanowiska organów zajęte w przedstawionych powyżej interpretacjach należy ocenić jako pozytywną zmianę kierunku w jakim zmierzają interpretacje podatkowe. Wcześniej bowiem organy szeroko definiowały pojęcie najmu w ramach działalności, zaliczając do niego także najem po zakończeniu prowadzenia działalności czy najem nieruchomości będących w majątku prywatnym, jeśli wynajmujący prowadzi jednocześnie działalność związaną z najem nieruchomości, z czym wiązał się brak możliwości stosowania niskiej stawki 8,5%.

     

     

    Często wspólnicy podejmują decyzję o przeniesieniu firmowej nieruchomości do swoich majątków prywatnych i dalszym wynajmie – przeczytaj nasz artykuł Nieodpłatne wycofanie nieruchomości ze spółki osobowej – czy wspólnicy zapłacą podatek dochodowy?  i sprawdź na co zwrócić uwagę przy nieodpłatnym wycofaniu nieruchomości ze spółki do wspólników.

     

    Transakcje związane z nieruchomościami wymagają zwykle szerokiej analizy. Skontaktuj się z naszymi Specjalistami i dowiedz się na co zwrócić uwagę przy sprzedaży czy wynajmie nieruchomości.

     

    Paulina Sandomierz

    Tagi nieruchomości PIT ryczałt

    Potrzebujesz pomocy w Twojej sprawie?
    Skontaktuj się z nami:

    Kancelaria Prawna PragmatIQ

    Tel. 61 8 618 000

    Tel. 22 21 28 340

    kancelaria@pragmatiq.pl

    Masz pytania?

    Skontaktuj się z ekspertem!

    Wojciech Kaptur

    Radca prawny,

    Doradca podatkowy

    tel.: 61 8 618 000

    w.kaptur@doradzamy.to

    Napisz mail

    Popularne tematy

    Newsletter

    • otrzymasz bezpłatne opracowanie najczęstszych błędów przy zakładaniu spółki komandytowej
    • bez spamu
    • raz w miesiącu
    Tagi nieruchomości PIT ryczałt