Wojciech Kaptur

    Wojciech Kaptur

    Zapytaj eksperta

    11.08.2021

    Opodatkowanie najmu zależne od decyzji podatnika – przełomowa uchwała NSA!

    Uchwała podjęta przez Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzyga wieloletnie wątpliwości podatników w kwestii zaliczania przychodów z najmu do odpowiedniego źródła przychodu i płynnej granicy między tzw. najmem prywatnym a działalnością gospodarczą.

     

     

    Najem prywatny czy działalność gospodarcza?

     

    Do tej pory wiele problemów przysparzało podatnikom zakwalifikowanie przychodów z najmu do odpowiedniego źródła przychodów. Co do zasady bowiem przychody takie można rozliczać w ramach działalności gospodarczej lub tzw. najmu prywatnego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, przychody z najmu powinny być zaliczane do źródła „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, […], z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą” lub do źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza”.

     

    Wątpliwości budziło jednak określenie, kiedy składnik majątku jest związany z działalnością gospodarczą. Organy podatkowe często zajmowały stanowiska niekorzystne dla podatników, twierdząc, że nawet najem prywatnego majątku (np. mieszkania), jeżeli charakteryzuje się ciągłością, zorganizowaniem i zarobkowym charakterem, powinien być rozliczany jak działalność gospodarcza. Podobnie wyglądało to w przypadku jednoczesnego prowadzenia najmu prywatnego i najmu w ramach działalności gospodarczej lub najmu prywatnego nieruchomości wycofanej uprzednio z działalności gospodarczej. Więcej na ten temat piszemy w artykule Najem prywatny ze stawką 8,5% podatku również dla przedsiębiorcy – fiskus zmienia stanowisko

     

    Opodatkowanie najmu – to podatnik decyduje

     

    Mimo że w ostatnim czasie zaczęły pojawiać się pozytywne dla podatników interpretacje organów skarbowych, to wciąż problematyczne okazywało się określenie, kiedy nieruchomość można uznać za związaną z działalnością gospodarczą, a kiedy nie.

     

    W związku z wieloma wątpliwościami w tym zakresie, Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców skierował do Naczelnego Sądu Administracyjnego pytanie, czy o zakwalifikowaniu przychodów z najmu do odpowiedniego źródła (działalność gospodarcza lub najem) decydują jakiekolwiek kryteria przedmiotowe, czy też liczy się zamiar podatnika.

     

    NSA dnia 24 maja 2021 r. podjął uchwałę (sygn. II FPS 1/21), w myśl której przychody z najmu należy kwalifikować bez ograniczeń do źródła „najem, podnajem…”, chyba że wynajmowany składnik majątku został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej. Oznacza to, że kwalifikacja najmu jako tzw. najmu prywatnego jest zależna wyłącznie od decyzji podatnika. Jeżeli bowiem wprowadzi on określony składnik majątku do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej, to najem takiego składnika będzie podlegał rozliczeniom w ramach działalności gospodarczej. A jeżeli tego nie zrobi, to taki najem będzie mógł być opodatkowany na zasadach właściwych dla najmu prywatnego.

     

    Wyrok ma szczególne znaczenie dla osób, które prowadzą działalność gospodarczą opodatkowaną według skali podatkowej lub podatkiem liniowym i jednocześnie chcą wynajmować nieruchomości (szczególnie w dużej liczbie) poza tą działalnością, korzystając z opodatkowania ryczałtem. W przypadku bowiem uznania najmu za działalność gospodarczą, musiałby zostać on opodatkowany na takich samych zasadach jak pozostała działalność. Wynika to z tego, że nie jest możliwe opodatkowanie poszczególnych zakresów jednoosobowej działalności gospodarczej według różnych zasad.

     

    Kwestia kwalifikacji najmu do odpowiedniego źródła przychodów ma natomiast nieco mniejsze znaczenie dla osób, dla których najem jest jedyną aktywnością gospodarczą, a którym zależy na opodatkowaniu ryczałtem. Od 2021 r. bowiem ryczałt jest dostępny zarówno dla podatników wynajmujących nieruchomości prywatnie, jak i w ramach działalności gospodarczej.

     

    Najem prywatny a Polski Ład

     

    Pod koniec lipca opublikowany został projekt zmian w podatkach w ramach tzw. Polskiego Ładu. Wprowadza on gruntowne zmiany również w obszarze opodatkowania najmu. Głównym założeniem jest likwidacja możliwości opodatkowania najmu prywatnego według skali podatkowej i pozostawienie ryczałtu jako jedynej dopuszczalnej formy rozliczeń. Zapraszamy do odwiedzenia naszej sekcji dedykowanej Polskiemu Ładowi, gdzie na bieżąco publikujemy artykuły dotyczące głównych założeń tego programu.

     

    Pamiętaj, że transakcje związane z nieruchomościami wymagają zwykle szerokiej analizy. Skontaktuj się z naszymi Specjalistami i dowiedz się, na co zwrócić uwagę przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości.

     

    Krzysztof Kaczmarek

     

    Tagi nieruchomości PIT źródło przychodu

    Potrzebujesz pomocy w Twojej sprawie?
    Skontaktuj się z nami:

    Kancelaria Prawna PragmatIQ

    Tel. 61 8 618 000

    Tel. 22 21 28 340

    kancelaria@pragmatiq.pl

    Masz pytania?

    Skontaktuj się z ekspertem!

    Wojciech Kaptur

    Radca prawny,

    Doradca podatkowy

    tel.: 61 8 618 000

    w.kaptur@doradzamy.to

    Napisz mail

    Popularne tematy

    Newsletter

    • otrzymasz bezpłatne opracowanie najczęstszych błędów przy zakładaniu spółki komandytowej
    • bez spamu
    • raz w miesiącu
    Tagi nieruchomości PIT źródło przychodu