Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w PIT w 2025 r.

Sprzedaż nieruchomości to bardzo często zastrzyk gotówki dla sprzedającego. Ostatnie lata pokazują, że rynek sprzedaży nieruchomości bardzo dobrze prosperuje. Może to oznaczać wzmożone kontrole urzędów skarbowych w zakresie poprawności rozliczania się z osiągniętych zysków. Jak więc robić to poprawnie? Co należy wiedzieć, by nie wpaść w pułapkę fiskusa? Czy jest możliwość uniknięcia zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości? 

Sprzedaż nieruchomości a PIT

Sprzedaż nieruchomości co do zasady skutkuje osiągnięciem przychodu, który jest opodatkowany. Podatek od sprzedaży należy zapłacić, gdy dochodzi do sprzedaży:

• nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego prawa do lokalu mieszkaniowego lub
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Podatek musi zostać zapłacony, gdy sprzedaż została dokonana przez osobę fizyczną przed upływem 5 lat od zakupu. Termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedawca nabył lub wybudował nieruchomość.

Jeżeli nie minęło jeszcze 5 lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości, to należy ustalić podstawę opodatkowania, którą jest dochód, czyli przychód pomniejszony koszty uzyskania przychodu.

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest przyjęta pomiędzy sprzedawcą a nabywcą cena. Przychód można pomniejszyć o koszty, które sprzedawca poniósł w celu dokonania transakcji.

W przypadku, gdy cena będzie różniła się od cen rynkowych (wartości rynkowych), przychód z tytułu zbycia może określić organ podatkowy. Przy czym odejście od cen rynkowych przez sprzedającego musi być nieuzasadnione. Organy podatkowe nie ingerują w przyjętą cenę, jeżeli jest ona niższa lub wyższa od wartości rynkowych z uzasadnionego powodu.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką 19%.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest tzw. przychodem memoriałowym (należnym). Oznacza to, że powstaje on już w momencie przeniesienia własności, a nie w momencie otrzymania zapłaty.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej

Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną może zostać zwolniony z podatku bądź może pod niego nie podlegać.

Uniknięcie podatku od sprzedaży nieruchomości jest możliwe w kilku przypadkach:

• sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat,
• przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży — tak zwana ulga mieszkaniowa,
• sprzedaż nieruchomości rolnej,
• gdy cena sprzedaży jest niższa lub równa kosztom nabycia nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości PIT – zwolnienie po upływie 5 lat

Sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania, jeżeli została dokonana prywatnie (poza działalnością gospodarczą), a od nabycia minęło 5 lat. Co ważne, termin pięciu lat liczy się od końca danego roku. Tym samym musi minąć co najmniej 5 pełnych lat kalendarzowych.

W tym przypadku odpłatne zbycie nie będzie opodatkowane, a samo rozpatrywanie warunków zwolnienia będzie zbędne. Wcześniej trzeba jednak sprawdzić, czy nasze działania nie mogą być uznane za działalność gospodarczą.

Definicja działalności gospodarczej w ustawie o PIT została inaczej uregulowana niż w przypadku ustawy o VAT. By działania na gruncie ustawy o PIT zostały uznane za działalność gospodarczą, muszą wystąpić łącznie trzy przesłanki:

• ciągłość,
• zorganizowanie,
• charakter zarobkowy.

Warto wspomnieć, że uznanie czynności za działalność gospodarczą nie jest uzależnione od wpisu w odpowiednim rejestrze.

Warunek ciągłości wskazuje na wyłączenie z działalności gospodarczej działań o charakterze sporadycznym i incydentalnym. Sprzedawca powinien wykazywać się względnie stałym zamiarem prowadzenia danej działalności. Działalność ta może być prowadzona okresowo lub sezonowo. Okoliczności powinny zatem wskazywać na zamiar powtarzania pewnych czynności związanych ze sprzedażą.

Czasem jednorazowa sprzedaż może zostać uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Zdarzy się tak, jeśli sprzedaż poprzedzą czynności tworzące ciąg działań spełniający trzy wskazane powyżej warunki.

Wpływa na to fakt, że powtarzalność odnosi się do wszystkich podejmowanych działań, a nie tylko do ich efektu (sprzedaży).

Do ustalenia, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w PIT, należy zweryfikować poniższe okoliczności:

• czy sprzedawca podejmuje aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości,
• czy sprzedawca angażuje środki takie jak przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą,
• w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte nieruchomości (w drodze zakupu, spadku, darowizny),
• czy zostały one nabyte na cele inwestycyjne (z zamiarem otrzymania zysków z najmu lub sprzedaży),
• czy działalność przybiera formę zawodową (profesjonalną).

O działaniu profesjonalnym mogą świadczyć okoliczności takie jak:

• podział nieruchomości,
• uzbrojenie terenu,
• wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Za działalność gospodarczą nie powinna być brana pod uwagę sprzedaż majątku osobistego czy pochodzącego ze spadku. Warto jednak mieć na uwadze, że możemy spotkać się z wyjątkami w tym zakresie.

Jeżeli okoliczności nie wskazują na działalność gospodarczą, sprzedaż jest dokonywana prywatnie. To umożliwia brak opodatkowania przychodów z tej sprzedaży jeżeli upłynęło już 5 lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości.

W przypadku korzystania z tej metody niezbędne jest ustalenie momentu nabycia nieruchomości. Z reguły nabycie następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości. W przypadku zakupu nieruchomości określenie momentu jej nabycia nie jest zwykle problematyczne. Jednak przy innych czynnościach mogą pojawić się wątpliwości, od którego momentu należy liczyć okres 5 lat.

Część niejasności została rozwiana w przepisach obowiązujących od 2019 r., jednakże nadal zdarzają się kwestie, których nowelizacja nie objęła. Wątpliwości mogą się pojawić między innymi wtedy, gdy:

• poniesiono nakłady na daną nieruchomość,
• dokonano jej podziału,
• dokonywane były przesunięcia między małżonkami.

W takich przypadkach nadal trzeba polegać na interpretacjach podatkowych oraz orzecznictwie.

Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od jej nabycia stanowi jeden z najprostszych sposobów na brak zapłaty podatku. Dodatkowo w tej sytuacji sprzedawca nie jest zobligowany do składania deklaracji PIT-39.

Ulga mieszkaniowa – opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w 2025 r.

Ulga mieszkaniowa stanowi sposób na uniknięcie zapłaty podatku od sprzedaży dokonanej przed upływem 5 lat od zakupu nieruchomości.

Kluczowe tutaj jest przekazanie uzyskanych ze sprzedaży środków na własne cele mieszkaniowe. Przykładowo na zakup nowego mieszkania, budowę domu czy spłatę kredytu hipotecznego. Ten manewr finansowy pozwala na częściowe lub nawet całkowite zwolnienie z podatku dochodowego.

Aby móc skorzystać z powyższego sposobu niezbędne jest:

• przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe
• wydatkowanie tych środków w ciągu 3 lat od dokonania sprzedaży.

W ramach wydatków podatnik może przede wszystkim nabyć nieruchomość, na przykład grunt lub lokal mieszkalny. Możliwe jest jednak także wyremontowanie lub przebudowa aktualnie zamieszkiwanej nieruchomości.

Przy spełnieniu określonych warunków możliwe jest również spłacenie kredytu (zarówno na nową, jak i sprzedawaną nieruchomość). W tym przypadku szczególnie istotne jest przeanalizowanie okoliczności zawartej umowy kredytowej. Niestety nie w każdej sytuacji dokonana spłata może zostać uwzględniona w ramach ulgi.

Własne cele mieszkaniowe – opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w 2025 r.

Decydujące do skorzystania z prawa do ulgi mieszkaniowej jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Przepisy w żaden sposób nie regulują, co należy rozumieć przez własne cele mieszkaniowe. Nie mówią również o tym, jak można zrealizować ten warunek. Przyjmuje się, że podatnik powinien przynajmniej czasowo wykorzystywać nabytą nieruchomość do zapewnienia sobie (a nie komuś innemu) warunków mieszkaniowych. Kluczowe będzie zatem zamieszkanie w tej nieruchomości i zapewnienie sobie „dachu nad głową”.

Organy podatkowe potwierdzają możliwość uwzględnienia wydatków na nieruchomość wykorzystywaną jedynie przez część roku. Trzeba jednak pamiętać, że nie może to być nieruchomość wakacyjna. Taka nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, lecz rekreacyjne.

Nie jest przeszkodą posiadanie innej nieruchomości wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Z przepisów nie wynika, by podatnik mógł dysponować tylko jedną nieruchomością, w której mieszka. Zakup kolejnej nieruchomości powinien być jednak uzasadniony. Może tak być na przykład wtedy, gdy dana osoba pracuje w kilku miejscach czy regularnie wyjeżdża w podróże służbowe.

W niektórych przypadkach organy podatkowe potwierdzają także, że dopuszczalne jest czasowe wynajmowanie danej nieruchomości. Będzie tak wtedy, kiedy poza najmem pojawi się także wykorzystywanie tej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

Trudno jest wskazać dokładną zasadę, zgodnie z którą zamieszkiwanie przez jakiś konkretny okres jest wystarczające. Takie wytyczne nie zostały umieszczone w przepisach ustawy. Jest to oceniane indywidualnie na podstawie całokształtu okoliczności.

Ulga jest dobrym pomysłem dla osób, które po sprzedaży nieruchomości planują reinwestować otrzymane środki. Jak jednak wspomniano, środki muszą zostać przeznaczone na "własne cele mieszkaniowe", co wiąże się z problematyką interpretacji tego sformułowania.

Skorzystanie z ulgi mieszkaniowej powoduje, że sprzedawca może nie zapłacić podatku pomimo osiągnięcia dochodu ze sprzedaży. Zarówno osiągnięcie dochodu, jak i chęć skorzystania z ulgi deklaruje się w zeznaniu rocznym PIT-39. Organy podatkowe mogą weryfikować, czy danemu podatnikowi rzeczywiście przysługiwało prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Na wydatkowanie środków podatnik ma aż 3 lata. Z tego względu kontrole ze strony urzędu skarbowego pojawiają się dopiero po tym okresie. Ewentualne podważenie prawa do skorzystania z ulgi oznacza konieczność zapłaty zaległego podatku. Dodatkowo trzeba zapłacić odsetki od zaległości podatkowych za cały ten okres (co najmniej 3 lata).

Z tego względu bardzo ważne jest, by już na etapie składania zeznania zweryfikować prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej.

Sprzedaż nieruchomości PIT zwolnienie – nieruchomości rolne

Odrębne zwolnienie w przepisach ustawy o PIT zostało przewidziane dla sprzedaży nieruchomości rolnych. Aby było to możliwe, dana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rolnego i nie może ona utracić charakteru rolnego.

Z gospodarstwem rolnym mamy do czynienia wtedy, gdy:

• dane grunty są sklasyfikowane jako użytki rolne,
• ich powierzchnia przekracza 1 hektar lub 1 hektar przeliczeniowy,
• nie są one zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza.

Przypisanie nieruchomości do gospodarstwa rolnego nie jest jednak jeszcze wystarczające. Konieczne jest także, aby dana nieruchomość nie utraciła charakteru rolnego.

Choć zwolnienie przychodu dotyczy sprzedającego, to nie tylko jego działania mają na to wpływ. Grunt może utracić charakter rolny na skutek działań nabywcy. Istotny jest bowiem cel nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.

Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z rodzaju nabywcy, jak również z innych związanych z transakcją okoliczności. Czynniki towarzyszące transakcji mogą spowodować utratę charakteru rolnego, mimo że grunt nadal będzie sklasyfikowany jako użytek rolny.

Ważne jest także to, że utrata charakteru rolnego może nastąpić również w przyszłości, a nie tylko bezpośrednio przy zbyciu. Z tego względu istotna jest długoterminowa intencja nabywcy gruntu.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w 2025 r. – brak powstania dochodu

Jeżeli nie jest możliwe żadne z wymienionych wyżej narzędzi, sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana. Nie oznacza to jednak, że zawsze pojawi się obowiązek zapłaty podatku.

Opodatkowaniu w myśl ustawy o PIT podlega dochód, którym jest nadwyżka przychodu nad kosztami jego uzyskania. Jeśli uzyskana cena za sprzedawaną nieruchomość nie jest wyższa od kosztów, które ponieśliśmy na nabycie, taka nadwyżka nie powstaje. To oznacza, że nie ma podstawy do naliczenia podatku, skutkiem czego nie pojawia się konieczność jego zapłaty.

Aczkolwiek w obecnych czasach, gdy wartość nieruchomości sukcesywnie rośnie, wystąpienie takiego przypadku jest mało prawdopodobne. Ale sytuacja może się zmienić, jeżeli nastąpiłaby jakaś gwałtowna zmiana na rynku nieruchomości, co miewało miejsce w przeszłości.

Brak podatku do zapłaty nie jest jednak równoznaczny z brakiem opodatkowania. Dlatego przy sprzedaży prywatnej nie przynoszącej dochodu nadal konieczne jest złożenie zeznania rocznego PIT-39. W deklaracji zostanie wykazany dochód w wysokości 0 złotych lub strata.

Niestety przepisy ustawy o PIT nie przewidują prawa do odliczenia takiej straty od dochodu ze sprzedaży kolejnej nieruchomości.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną w ramach działalności gospodarczej

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości co do zasady jest rozliczana zgodnie z wybraną formą opodatkowania:

• skalą podatkową,
• podatkiem liniowym,
• zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W przypadku skali podatkowej oraz podatku liniowego możliwe jest uwzględnienie kosztów podatkowych. Dzięki temu opodatkowana jest tylko różnica pomiędzy ceną sprzedaży a wydatkami związanymi z zakupem.

Przy skali podatkowej stawka podatku wynosi 12% lub 32% (w zależności od tego, czy roczny dochód przekroczył 120 tysięcy złotych). Stawka podatku liniowego to 19%.

Zupełnie inaczej wyglądają rozliczenia, jeśli sprzedawca jest opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym. W takiej sytuacji rozpoznanie kosztów nie jest możliwe. Podatek naliczany jest od całej ceny sprzedaży. Stawka jest jednak bardzo korzystna, ponieważ wynosi tylko 10%.

Warto wskazać, że sprzedaż nieruchomości będzie związana z działalnością nie tylko wtedy, kiedy handel nieruchomościami jest przedmiotem tej działalności. W ramach działalności należy rozliczyć także sprzedaż składników, które były w niej wykorzystywane (na przykład jako środki trwałe).

Wyjątkiem może być sprzedaż nieruchomości mieszkalnej ujętej w księgach jako środek trwały. Ustawa o PIT nakazuje ją wtedy traktować jako przychód z odpłatnego zbycia, który należy rozliczyć w PIT-39 ze stawką 19%. Stawki wynikające z wybranej formy opodatkowania nie mają wtedy zastosowania. Takiej sytuacji można jednak uniknąć, jeśli handel nieruchomościami stanowi przedmiot działalności gospodarczej przedsiębiorcy lub nieruchomość mieszkalna została wprowadzona do ksiąg rachunkowych jako towar handlowy. Wówczas sprzedaż będzie rozliczana w ramach działalności gospodarczej, zgodnie z wybraną formą opodatkowania.

Wycofanie składników z działalności nie jest równoznaczne ze sprzedażą prywatną. Jeżeli dany składnik majątku był wykorzystywany w działalności gospodarczej, jego sprzedaż zostanie uznana za dokonaną w ramach działalności przez 6 lat od wycofania.

W działalności gospodarczej podstawą do ustalenia składki zdrowotnej jest dochód, dlatego sprzedaż nieruchomości wpływa również na wysokość składki. Działalność opodatkowana skalą podatkową wiąże się ze składką zdrowotną w wysokości 9% osiągniętego dochodu. Przy podatku liniowym stawka wynosi 4,9%.

Przy ryczałcie cena sprzedaży nie wpływa bezpośrednio na wysokość składki zdrowotnej. Składka zdrowotna na ryczałcie jest ustalona w stałych kwotach. Ich wysokość zależy jednak od osiągniętych w działalności przychodów. Sprzedaż nieruchomości w działalności opodatkowanej ryczałtem może zatem wpłynąć w sposób pośredni na wysokość składki zdrowotnej. Stanie się tak, jeśli na skutek dokonanej sprzedaży suma przychodów przekroczy określony próg. Tym samym za cały rok konieczne będzie zapłacenie wyższej składki zdrowotnej.

Od 2025 roku zasady obliczania składki zdrowotnej dla przedsiębiorców uległy istotnej zmianie. Teraz dochód uzyskany ze sprzedaży środków trwałych może zostać wyłączony z podstawy wymiaru składki zdrowotnej. Oznacza to, że jeśli przedsiębiorca zdecyduje się zakwalifikować nieruchomość jako środek trwały, ma prawo wybrać, czy przychody i koszty wynikające ze zbycia tej nieruchomości mają być uwzględnione przy obliczaniu składki zdrowotnej, czy też nie.

Warto też zwrócić uwagę na to, że przy opodatkowaniu skalą lub podatkiem liniowym podatek dochodowy może czasem się nie pojawić. Tak samo jak przy sprzedaży prywatnej, będzie tak, jeśli podatnik nie osiągnie dochodu ze sprzedaży. Jednak w przeciwieństwie do sprzedaży prywatnej przedsiębiorca może rozliczyć taką stratę. Prawo do odliczenia przysługuje przez 5 kolejnych lat.

Jednak w przypadku ryczałtu sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana tak samo niezależnie od osiągnięcia zysku. To dlatego, że podatek nalicza się od sumy osiągniętych przychodów.

Przykład:

Pan Jan prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. W 2025 roku nabył on lokal mieszkalny za 500 tys. zł. Po zakupie dokonał remontu, który kosztował go 150 tys. zł. Wyremontowaną nieruchomość udało mu się sprzedać za 900 tys. zł.

W zależności od formy opodatkowania Pan Jan w wyniku tej transakcji zapłaci PIT w wysokości:

• na skali podatkowej – 52 400 zł,

Podstawa opodatkowania: 900 000 zł – (500 000 zł + 150 000 zł) = 250 000 zł

I próg: 120 000 zł * 12% - 3600 zł = 10 800 zł

II próg: (250 000 zł – 120 000 zł) * 32% = 41 600 zł

Należny PIT: 10 800 zł + 41 600 zł = 52 400 zł

• przy podatku liniowym - 47 500 zł,

Podstawa opodatkowania: 900 000 zł – (500 000 zł + 150 000 zł) = 250 000 zł

Należny PIT: 250 000 zł * 19% = 47 500 zł

• na ryczałcie - 90 tys. zł.

Podstawa opodatkowania: 900 000 zł

Należny ryczałt: 900 000 zł * 10% = 90 000 zł

Pan Jan posiada jednak jeszcze jedną nieruchomość, którą nabył 10 lat temu za 400 tys. zł. Przez lata działka znacznie zyskała na wartości i teraz jest warta 2 mln zł. Pan Jan planuje za tę cenę dokonać sprzedaży również w 2025 roku.

W zależności od formy opodatkowania Pan Jan zapłaci PIT w wysokości:

• na skali podatkowej - 512 000. zł,

Podstawa opodatkowania: 2 000 000 – 400 000 = 1 600 000 zł

I próg: został wykorzystany przy sprzedaży pierwszej nieruchomości

II próg: 1 600 000 zł * 32% = 512 000 zł

Należny PIT: 512 000 zł

Łączny PIT (obie nieruchomości): 52 400 zł + 512 000 zł = 564 400 zł

• przy podatku liniowym - 304 tys. zł,

Podstawa opodatkowania: 2 000 000 – 400 000 = 1 600 000 zł

Należny PIT: 1 600 000 zł * 19% = 304 000 zł

Łączny PIT (obie nieruchomości): 47 500 zł + 304 000 zł = 351 500 zł

• na ryczałcie - 200 tys. zł.

Podstawa opodatkowania: 2 000 000 zł

Należny ryczałt: 2 000 000 zł * 10% = 200 000 zł

Łączny ryczałt (obie nieruchomości): 90 000 zł + 200 000 zł = 290 000 zł

Z tego względu wybór właściwej formy opodatkowania jest niezwykle istotny. Warto także pamiętać, że dana forma nie jest na stałe przypisana do prowadzonej działalności. Jeśli okoliczności prowadzenia firmy ulegają zmianie, warto sprawdzić, czy i wybrana forma nie powinna zostać zastąpiona inną. Pamiętaj, że w nowym roku możesz skorzystać z prawa do zmiany formy opodatkowania.

Czasem może się okazać, że w przypadku planów sprzedaży kilku nieruchomości, warto rozważyć rozłożenie ich na różne lata podatkowe, by jeszcze lepiej dostosować odpowiednią formę opodatkowania.

Wykorzystywanie nieruchomości w działalności gospodarczej a wyłączenie z opodatkowania

Wykorzystywanie nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej nie zawsze przesądza o sposobie przypisania przychodu ze sprzedaży takiej nieruchomości.

Przepisy przewidują bowiem pewien wyjątek. W niektórych przypadkach zasady dotyczące sprzedaży prywatnej można zastosować do nieruchomości wykorzystywanej w działalności.

Dotyczy to:

• budynków i lokali mieszkalnych,
• gruntów związanych z budynkami i lokalami mieszkalnymi,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Przy sprzedaży takich nieruchomości należy zweryfikować jedynie, czy sprzedaż jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Jeżeli nie, wykorzystywanie w działalności nie wpłynie na charakter prywatny sprzedaży.

Przykład:

Pani Anna w latach 2016-2021 wynajmowała w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dwa lokale mieszkalne. Jeden otrzymała w darowiźnie w 2013 roku, drugi kupiła w roku 2017. Od 2021 roku nie wynajmowała już tych lokali. W 2025 roku postanowiła je sprzedać.

Obydwa lokale są mieszkalne, a sprzedaż nie następowała w ramach działalności gospodarczej. Z tego względu sprzedaż tych lokali nie będzie opodatkowana.

Powyższy przykład pochodzi z  interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 czerwca 2024 r. o nr 0114-KDIP3-2.4011.433.2024.1.MT.

Sprzedaż nieruchomości pod kątem ustawy o VAT

Sprzedaż zostanie uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, jeśli sprzedający działał jako podatnik w rozumieniu ustawy o VAT. W związku z tym należy każdorazowo sprawdzić, czy dokonywana czynność jest działalnością gospodarczą w myśl ustawy o VAT.

Za działalność gospodarczą rozumiemy wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a także działalność osób wykonujących tzw. wolne zawody. Przy czym definicja działalności według ustawy o VAT nie jest tożsama z definicją zawartą w ustawie o PIT. Z perspektywy podatku VAT więcej przypadków może być uznanych za działalność gospodarczą.

Z tego względu przy każdym przypadku należy odrębnie sprawdzić wykonywane czynności. Może być tak, że dana sprzedaż będzie prywatna w PIT, jednakże jednocześnie będzie stanowić działalność gospodarczą w VAT.

Stwierdzenie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT, wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności danej sprawy. Sam status podatnika VAT (lub jego brak) nie przesądza o zakwalifikowaniu czynności.

W świetle wskazanej kwestii pojawia się pytanie, jakimi kryteriami należy się kierować przy ocenie konkretnej sprzedaży. W ustawie VAT niestety nie znajdziemy wskazania wprost odpowiadającego na pojawiające się wątpliwości.

W takim przypadku niezbędne jest sięgnięcie do orzecznictwa. Dominuje pogląd, że sprzedaż majątku prywatnego dokonywana w ramach zwykłego zarządu majątkiem sama w sobie nie stanowi działalności gospodarczej. W konsekwencji opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w VAT się nie pojawia.

Jeśli jednak sprzedaż nieruchomości jest zbliżona do profesjonalnego handlu, sprzedający może prowadzić działalność gospodarczą w VAT. Niestety organy podatkowe przedstawiają bardzo rygorystyczne stanowisko i znaczną część działań zrównują z działalnością zawodową.

Więcej informacji o zasadach opodatkowania VAT nieruchomości znajdziesz w naszym artykule Sprzedaż nieruchomości a VAT – najczęstsze wątpliwości  

Sprzedałeś lub planujesz sprzedać nieruchomość? Nie jesteś pewien, czy w Twojej sytuacji sprzedaż nastąpiła w ramach działalności gospodarczej? A może chcesz skorzystać z prawa do ulgi mieszkaniowej, ale nie masz pewności, jak ją rozliczyć? Skontaktuj się nami – transakcje nieruchomościowe to nasza specjalność. Wyjaśnimy Ci, na czym polega zarówno opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, jak i opodatkowanie sprzedaży w ramach działalności.

Kontakt

Katarzyna Jankowiak

Marta Mędrela