Sprzedaż nieruchomości, oprócz obowiązków w VAT i w podatku dochodowym, może skutkować koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Czy każda taka transakcja podlega opodatkowaniu PCC? Czy przewidziano jakieś zwolnienia? Poniżej wyjaśniamy wszystkie wątpliwości związane z opodatkowaniem czynności cywilnoprawnych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych
Zgodnie z przepisami opodatkowaniu podatkiem PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży i zamiany rzeczy oraz praw majątkowych. Oznacza to, że opodatkowaniu PCC może podlegać również umowa sprzedaży nieruchomości.
Obowiązek zapłaty podatku powstaje w momencie zawarcia umowy i spoczywa wyłącznie na nabywcy nieruchomości. Tym samym jako sprzedawca mieszkania lub prawa do lokalu nie będziesz miał obowiązku zapłaty tego podatku.
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają jednak czynności:
- w zakresie, w jakim podlegają one opodatkowaniu VAT,
- jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności,
- niepodlegające podatkowi od towarów i usług ze względu na przeprowadzenie czynności w ramach grupy VAT.
Co ważne, niestety w przypadku nieruchomości, wyłączenia dla transakcji zwolnionych z VAT lub dokonywanych w ramach grupy VAT nie obowiązują.
Wobec tego tylko w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, może ona nie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z tego względu PCC dotyczy głównie zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Przepisy przewidują jednak jeden wyjątek, który wyjaśniamy poniżej.
O opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT przeczytasz więcej w naszym artykule Sprzedaż nieruchomości w VAT – najczęstsze wątpliwości.
Stawka podatku PCC przy sprzedaży nieruchomości – czy podatek tylko od sprzedaży mieszkania?
Zgodnie z przepisami opodatkowanie PCC dotyczy sprzedaży:
- nieruchomości,
- rzeczy ruchomych,
- prawa użytkowania wieczystego,
- własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
- spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego,
- prawa do domu jednorodzinnego wynikającego z przepisów prawa spółdzielczego,
- prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym.
W takich przypadkach stawka PCC wynosi 2%. Przy sprzedaży innych praw majątkowych właściwa jest stawka 1%. Zatem stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości to 2%.
Podstawą opodatkowania przy sprzedaży jest wartość rynkowa nieruchomości. Oznacza to, że zaniżenie ceny zakupu nie wpływa na ustalenie wysokości podatku. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy obniżona cena zakupu jest rynkowa z uwagi na okoliczności transakcji, na przykład zły stan techniczny budynku.
Czasami jednak przyjęta cena odbiega od wartości rynkowych bez uzasadnienia. Trzeba pamiętać o tym, że organy podatkowe mogą powołać biegłego do wyceny nieruchomości. W takim przypadku podatek może zostać ustalony od wartości wyżej niż cena sprzedaży.
Zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych
Ustawa o PCC przewiduje szereg zwolnień. Od podatku zwalnia się między innymi sprzedaż:
- gruntów stanowiących gospodarstwo rolne – jeśli czynność ta ma na celu powiększenie lub utworzenie gospodarstwa rolnego oraz nabywca będzie prowadził to gospodarstwo co najmniej 5 lat od nabycia;
- niektórych nieruchomości, gdy dochodzi do zamiany budynku lub praw – przykładowo, gdy stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej (najbliższa rodzina);
- sprzedaż dla osoby fizycznej, której do momentu sprzedaży nie była właścicielem nieruchomości (zwolnienie dla pierwszego mieszkania).
Jak wspomniano wyżej, podatek od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi, gdy nieruchomość sprzedawana jest przez podatnika VAT. Zatem przeważnie, jeśli sprzedaż mieszkania lub domu podlega opodatkowaniu VAT, to nie podlega równocześnie opodatkowaniu PCC. Czasami jednak sprzedaż opodatkowana VAT może być dodatkowo opodatkowana 6% PCC.
Zmiany w podatku od czynności cywilnoprawnych
Zmiany w podatku PCC – sprzedaż nieruchomości a stawka PCC 6%
Aktualnie niektórzy nabywcy nieruchomości mogą być obowiązani do zapłaty podwyższonej stawki PCC. Czynności cywilnoprawne nadal są zwolnione z podatku PCC, jeśli są opodatkowane VAT. Jednak jeden wyjątek dotyczy nabywania większej liczby nieruchomości.
Od 1 stycznia 2024 roku wprowadzono dodatkową stawkę 6% PCC, która ma zastosowanie, gdy:
- na jednej nieruchomości gruntowej wyodrębnionych jest wiele lokali mieszkalnych,
- kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych (w ramach tej jednej nieruchomości gruntowej),
- transakcja jest opodatkowana VAT.
Zatem czasami osoba, która ma pięć mieszkań, przy zakupie szóstego i kolejnego zapłaci 6% podatek PCC.
Stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu wynosi 6%. Nie ma znaczenia, czy lokale znajdują się w jednym bądź kilku budynkach, o ile są zlokalizowane na jednej nieruchomości gruntowej. Bez znaczenia pozostaje także to, czy nabycie co najmniej 6 mieszkań odbywa się w ramach jednej bądź kilku transakcji.
Warto wskazać, że dla nowych regulacji przewidziano przepisy przejściowe. Dotyczy to sytuacji, gdy przed wejściem w życie nowych przepisów została zawarta umowa zobowiązująca do dokonania sprzedaży. Przeważnie taką umową jest umowa przedwstępna albo umowa deweloperska. Oznacza to, że niektóre umowy sprzedaży zawarte od 2024 roku nie będą musiały być opodatkowane 6% PCC.
Przykład:
Pan Tomasz zawarł umowę deweloperską w 2022 roku. Na jej podstawie kupi 10 lokali mieszkalnych położonych na jednej nieruchomości gruntowej. Wyodrębnienie lokali i przeniesienie praw do nich nastąpi już w 2024 roku. W takiej sytuacji Pan Tomasz skorzysta z przepisów przejściowych, dlatego nie zapłaci 6% PCC od pięciu z nabytych mieszkań.
Zmiany w podatku PCC – zwolnienie dla pierwszej nieruchomości
Od 31 sierpnia 2023 roku część kupujących może skorzystać z dodatkowego zwolnienia z PCC.
Takie zwolnienie dotyczy osób, które nabywają nieruchomość po raz pierwszy. Zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub
- spółdzielcze własnościowe prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Warto zaznaczyć, że sprzedaż musi dotyczyć prawa do lokalu lub budynku, a nie tylko udziału w takim prawie.
Dodatkowe warunki określają, że:
- kupujący musi być osobą fizyczną,
- do momentu nabycia kupującemu nie może przysługiwać żadne z wyżej wskazanych praw (również nie może mieć udziałów).
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kupujący posiada nie więcej niż 50% udziałów w którymś z tych praw. Udziały te musiał jednak nabyć w ramach dziedziczenia (a nie na przykład w drodze darowizny).
Przykład:
Pani Anna w spadku po mamie otrzymała udział 1/2 w prawie własności lokalu mieszkalnego. Wraz z partnerem zamierza nabyć prawo własności budynku mieszkalnego. Partner nie posiada żadnych udziałów ani praw w nieruchomościach. Taka transakcja skorzysta ze zwolnienia i od tego zakupu nie będzie trzeba zapłacić PCC.
Termin i sposób zapłaty podatku
W przypadku czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego (a tylko w takiej formie może nastąpić zbycie nieruchomości) płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych jest notariusz. To on musi pobrać od kupującego należny podatek. Pobranie podatku następuje już w momencie zawarcia aktu. Oznacza to, że osoba dokonująca zakupu nie musi samodzielnie składać deklaracji ani płacić podatku do urzędu skarbowego. Dokonuje tej płatności notariuszowi.
Mimo że to notariusz będzie weryfikował opodatkowanie w zakresie PCC, dobrze jest orientować się w przepisach związanych z tą kwestią. Podatek PCC przy sprzedaży nieruchomości jest ważnym elementem procesu zakupu. Niezależnie od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz mieszkanie, warto znać zmiany w podatku PCC. My jesteśmy z nimi na bieżąco. Zachęcamy do kontaktu z naszymi ekspertami.
Jeśli kupiłeś nieruchomość, pamiętaj, że po Twojej stronie mogą pojawić się obowiązki związane z podatkiem od nieruchomości. Więcej piszemy o nich w artykule Podatek od nieruchomości w 2024 roku – deklaracja na podatek, stawki, terminy, nowości.
Katarzyna Jankowiak
Julia Sokołowska
