Sprzedaż nieruchomości na gruncie przepisów o VAT może budzić wątpliwości. Transakcje te często dotyczą dużych kwot, dlatego przed ich dokonaniem warto dokładnie zweryfikować konsekwencje w podatku VAT. Ewentualne błędy mogą skutkować pojawieniem się sporych zaległości podatkowych. Z naszego artykułu dowiesz się, jakie są najczęstsze wątpliwości związane z opodatkowaniem VAT sprzedaży nieruchomości. Wskazujemy także, na jakie kwestie warto zwrócić szczególną uwagę przed dokonaniem transakcji.
Sprzedaż nieruchomości w działalności gospodarczej lub prywatnie a VAT
W pierwszej kolejności należy ustalić, czy sprzedający nieruchomość działa jako podatnik VAT. Zgodnie z ustawą podatnikiem jest podmiot, który samodzielnie wykonuje działalność gospodarczą. Przy czym nie ma znaczenia cel bądź rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej w ustawie o VAT jest szeroka. Obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, a także osoby wykonujące wolne zawody i rolników.
Kiedy sprzedawca dokonuje sprzedaży w ramach działalności na gruncie VAT?
Ustalenie, czy sprzedający nieruchomość działa w charakterze podatnika VAT, musi opierać się o dokładną analizę konkretnych okoliczności. Dosyć oczywista jest sytuacja, kiedy sprzedawcą nieruchomości jest przedsiębiorstwo prowadzące działalność opodatkowaną VAT. Sprzedającym może być jednak osoba fizyczna nieprowadząca takiej działalności. Taka osoba może być również uznana za prowadzącą działalność gospodarczą na gruncie VAT.
W takim przypadku należy zweryfikować działania, które sprzedający wykonuje w ramach sprzedaży nieruchomości. Wskazywać na prowadzenie działalności gospodarczej mogą czynności takie jak:
- uzbrojenie działki,
- wydzielenie dróg wewnętrznych,
- uzyskanie decyzji o zagospodarowaniu terenu,
- regularne transakcje,
- zakup nieruchomości z zamiarem jej odsprzedaży,
- czynności marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
- profesjonalne podejście do sprzedaży.
Odpowiednie zakwalifikowanie sprzedaży nieruchomości jako dokonywanej w ramach prowadzonej działalności lub zarządu majątkiem prywatnym na gruncie ustawy o VAT może nie być proste. W takiej sytuacji, choć przychód nie jest związany z działalnością na gruncie PIT, może jednak stanowić działalność na gruncie VAT.
Sprzedaż nieruchomości w VAT jest bowiem traktowana inaczej niż w podatku dochodowym. Każdorazowo należy wziąć pod uwagę wszystkie zaistniałe zdarzenia. Pojedyncza czynność nie przesądza uznania transakcji za sprzedaż nieruchomości w działalności gospodarczej na gruncie VAT.
Rozbieżności w interpretacjach przepisów dokonywanych przez organy podatkowe i sądy dodatkowo utrudniają dokonanie właściwej klasyfikacji. W wielu przypadkach warto wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. To pozwala na zabezpieczenie transakcji sprzedaży nieruchomości na gruncie przepisów o VAT.
Zwolnienie z podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości w VAT
Sam fakt bycia podatnikiem nie przesądza jeszcze o zapłacie podatku. Sprzedaż nieruchomości w VAT może korzystać z różnych zwolnień od podatku. Jest tak niezależnie od tego, czy następuje w ramach działalności gospodarczej, czy prywatnie. Dlatego kolejnym krokiem jest weryfikacja prawa do skorzystania ze zwolnień opisanych w ustawie o VAT.
Zwolnienie z podatku VAT przy sprzedaży gruntów niezabudowanych
Jednym z istotnych aspektów opodatkowania VAT przy sprzedaży gruntów jest określenie, czy grunt jest zabudowany. W przypadku sprzedaży gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane możliwe jest zastosowanie zwolnienia z VAT.
Tereny budowlane zostały zdefiniowane w ustawie o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli takiego planu nie ma – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Każdorazowo przed transakcją sprzedaży należy zweryfikować, czy dany grunt nie został zakwalifikowany jako teren budowlany we wskazanych powyżej dokumentach. Czym natomiast w myśl przepisów o VAT są grunty niezabudowane? Niestety w tym zakresie w ustawie nie zawarto definicji, co może powodować problemy z dokonaniem prawidłowej klasyfikacji. Przyjęło się, że gruntem zabudowanym jest grunt, na którym znajdują się budynki, budowle lub ich części.
Zdarza się, że na gruntach niezabudowanych znajdują się pewne instalacje infrastrukturalne, takie jak gazociągi, rurociągi czy linie energetyczne. Choć fizycznie na gruncie znajduje się budowla, nie zmienia to jego statusu jako gruntu niezabudowanego. Jest tak, ponieważ obiekty te nie są własnością właściciela działki i nie stanowią części składowych gruntu. Na przykład sprzedaż gruntu rolnego, przez który przebiega sieć energetyczna, nadal może być uznana za zbycie terenu niezabudowanego. Niestety w decyzjach wydawanych przez Krajową Informację Skarbową można się spotkać z rygorystycznym podejściem. Zgodnie z nim lokalizacja nawet drobnej infrastruktury technicznej determinuje zakwalifikowanie terenu jako zabudowany.
Korzystne w tym zakresie są natomiast wyroki sądów administracyjnych. Wyroki te podkreślają, że niektóre konstrukcje nie zmieniają w żaden sposób charakteru, funkcji i przeznaczenia gruntu. Z ekonomicznego punktu widzenia taki grunt pozostaje niezabudowany. Ze względu na rozbieżność stanowisk w tym zakresie każdorazowo przed dokonaniem sprzedaży gruntu należy przeprowadzić odpowiednią analizę. W ramach niej warto sprawdzić, czy na działce znajduje się jakakolwiek zabudowa. Jeśli tak – czy w związku z tym działkę dalej można zakwalifikować jako niezabudowaną.
Zwolnienie z VAT dla sprzedaży po 2 latach od pierwszego zasiedlenia
Sprzedaż nieruchomości może być również zwolniona z podatku VAT, jeśli od jej tak zwanego pierwszego zasiedlenia minął okres dłuższy niż 2 lata.
Pierwsze zasiedlenie ma miejsce, gdy budynek, budowla lub ich część:
- zostają oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi
- albo rozpoczyna się ich użytkowanie na potrzeby własne.
Do pierwszego zasiedlenia może także dojść ponownie. Jest tak wtedy, gdy budynek po oddaniu do użytkowania zostanie ulepszony, a wydatki na ulepszenie wyniosą co najmniej 30% wartości początkowej. Aby sprzedaż była zwolniona z VAT, nieruchomość po ulepszeniu musi być użytkowana co najmniej przez 2 lata.
Przykład:
Działka została zakupiona przez firmę w 2008 roku. W 2010 roku zakończono budowę i oddano budynek do użytkowania. Doszło zatem do pierwszego zasiedlenia. W 2015 roku dokonano ulepszenia tego budynku, które było związane z poniesieniem wydatków większych niż 30% wartości początkowej. Oznacza to, że w tym roku nastąpiło ponowne pierwsze zasiedlenie. Sprzedaż nieruchomości w działalności gospodarczej będzie zwolniona z VAT dopiero w 2017 roku.
W niektórych przypadkach sprzedaż nieruchomości ze zwolnieniem może okazać się nieopłacalna. Warto zatem pamiętać, że po spełnieniu warunków opisanych w ustawie istnieje możliwość zrezygnowania ze zwolnienia. Pierwszym warunkiem jest, aby zarówno sprzedawca, jak i nabywca byli zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Natomiast drugi warunek polega na złożeniu przed dniem dokonania sprzedaży zgodnego oświadczenia stron o wybraniu opodatkowania VAT tej sprzedaży. Oświadczenie składa się do urzędu skarbowego. Można je także zawrzeć w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości.
Jeżeli dwuletni okres od pierwszego zasiedlenia jeszcze nie upłynął, podatnik wciąż może skorzystać ze zwolnienia z VAT. Ta możliwość przysługuje pod dwoma warunkami:
- jeżeli sprzedawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz
- sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej nieruchomości.
Co ważne, to zwolnienie przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń przewidzianych w przepisach. Może tak być na przykład w związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku. Zwolnienie to nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku wynikał z braku podlegania danej czynności pod VAT. Zwolnienie nie stosuje się także wtedy, gdy podatnik nie skorzystał z prawa do odliczenia, choć mu ono przysługiwało.
Zwolnienie z VAT do 200 tysięcy w danym roku
Przepisy przewidują także możliwość zwolnienia z podatku dla podmiotów, których skala działalności nie jest duża. Taka możliwość dotyczy podatników, których obrót w poprzednim roku nie przekroczył 200 tysięcy złotych. Nie wszystkie przychody są wliczane do wskazanego limitu. Szczególne zasady dotyczą między innymi transakcji związanych z nieruchomościami.
Jeśli sprzedaż nieruchomości ma charakter pomocniczy, to nie będzie uwzględniona w limicie. Transakcje o charakterze pomocniczym to te, które nie są bezpośrednio związane z główną działalnością przedsiębiorcy i nie są stałym, koniecznym elementem tej działalności.
Sprzedaż nie będzie wliczana do limitu zwolnienia również wtedy, jeśli sprzedawana nieruchomość jest środkiem trwałym wprowadzonym do ewidencji i podlega amortyzacji.
Jednak w przypadku sprzedaży nieruchomości, która nie jest środkiem trwałym lub nie ma charakteru pomocniczego, cena sprzedaży będzie musiała zostać uwzględniona w limicie do zwolnienia. To może mieć wpływ na pozostałe czynności danej osoby, na przykład te wykonywane w ramach zarejestrowanej w CEIDG działalności gospodarczej.
Sprzedaż nieruchomości a stawka VAT
Na gruncie prawa cywilnego nieruchomościami są grunty oraz trwale związane z nimi budynki lub ich części, jeśli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Co ważne, budynek stanowi część składową gruntu. Oznacza to, że sprzedaż samego budynku bez gruntu co do zasady nie jest możliwa. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy budynek znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, ale wtedy i tak własność budynku musi być sprzedana razem z prawem użytkowania wieczystego gruntu.
Sprzedaż nieruchomości może podlegać różnym stawkom VAT w zależności od rodzaju transakcji.
Nieruchomości a stawka VAT – lokale mieszkalne
W przypadku sprzedaży dotyczącej obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stawka podatku VAT wynosi 8%. Zalicza się do nich przede wszystkim budynki i lokale mieszkalne. O uznaniu danego obiektu za lokal mieszkalny stanowi Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych.
Powierzchnia tych budynków nie może jednak przekroczyć:
- 300 mkw. (w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych) lub
- 150 mkw. (w przypadku lokali mieszkalnych).
Jeżeli powierzchnia przekracza wskazane wartości, podatek trzeba wyliczyć proporcjonalnie. Do nadwyżki ponad wskazane wyżej limity zastosowanie ma podstawowa stawka. W 2024 roku jest to nadal stawka 23% VAT.
Nieruchomości a stawka VAT – lokale niemieszkalne
Jeśli danej nieruchomości nie można zakwalifikować do kategorii mieszkalnych zgodnie z powyższym opisem, to nieruchomość ta jest niemieszkalna. Będzie ona opodatkowana standardową stawką VAT w wysokości 23%.
Podstawa opodatkowania w VAT
W kontekście podatku VAT zarówno grunt, jak i budynek są uznawane za towary. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Rozumie się przez to możliwość faktycznego dysponowania daną rzeczą, a nie tylko przeniesienie prawa własności w sensie prawnym. Kluczowym zagadnieniem jest ustalenie podstawy opodatkowania, od której obliczany jest należny podatek VAT.
Sprzedaż nieruchomości w VAT – podstawa opodatkowania
Podstawą opodatkowania VAT jest wszystko, co stanowi zapłatę, jaką sprzedający otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży. Wlicza się również dotacje, subwencje i innymi dopłaty mające bezpośredni wpływ na cenę towarów lub usług. W przypadku sprzedaży nieruchomości podstawą opodatkowania jest cała kwota uzyskana ze sprzedaży zarówno gruntu, jak i budynku na nim posadowionego.
Przy sprzedaży budynków lub budowli wraz z gruntem, na którym są one umieszczone, nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że podstawa opodatkowania obejmuje zarówno wartość budynku, jak i odpowiadającego mu gruntu. Stawka podatku VAT dla gruntu jest taka sama jak dla budynku. Jeśli sprzedaż budynku korzysta ze zwolnienia z VAT, zwolniona jest również sprzedaż gruntu.
Ciekawym przypadkiem jest sytuacja, gdy dzierżawca wybudował na dzierżawionym gruncie budynek. Jeśli dzierżawca już wcześniej dysponował budynkiem jak właściciel, a cena sprzedaży gruntu nie obejmuje wartości budynku, to w takiej transakcji nie dochodzi do dostawy budynku. Przedmiotem sprzedaży jest sam grunt.
Przedstawione w artykule zagadnienia dotyczą wyłącznie opodatkowania na gruncie przepisów o VAT. Sprzedaż nieruchomości wywołuje skutki również w innych podatkach. Przed sprzedażą warto przeanalizować jej okoliczności. Niezależnie od tego, czy planujesz sprzedaż nieruchomości w działalności gospodarczej, czy też poza nią.
Pamiętaj, że błędne opodatkowanie może prowadzić do poważnych problemów finansowych. Skontaktuj się z naszymi ekspertami, aby uzyskać pomoc i przeprowadzić transakcję zgodnie z przepisami.
Adam Grobelny, Katarzyna Jankowiak
