Na gruncie aktualnych przepisów limit 100 tys. zł przychodów, od którego zależą stawki ryczałtu od najmu prywatnego, jest wspólny dla obojga małżonków, w tym także dla małżonków pozostających w ustroju rozdzielności majątkowej. To jednak ma się zmienić od 1 lipca 2023 r.
Najem prywatny – jak jest opodatkowany?
Dotychczas najem prywatny, czyli prowadzony poza działalnością gospodarczą podatnika, mógł być opodatkowany zarówno w formie skali podatkowej (stawkami 12% i 32% PIT), jak i ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wybór należał do podatnika. Jednocześnie w 2022 roku obowiązywały już przepisy, zgodnie z którymi ryczałt był domyślną formą opodatkowania najmu. W związku z tym, jeżeli wynajmujący nie złożył odpowiedniego oświadczenia o wyborze skali podatkowej na formularzu PIT-36, dochody z najmu za cały 2022 rok były opodatkowane podatkiem zryczałtowanym.
Zmiany w najmie prywatnym związane z Nowym Ładem podsumowujemy w artykule Najem prywatny od 2023 r. tylko na ryczałcie.
Od 1 stycznia 2023 roku najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu, w ramach którego występują dwie stawki podatku:
- do 100 tys. zł przychodu – obowiązuje stawka 8,5%,
- od nadwyżki ponad 100 tys. zł przychodu – obowiązuje stawka 12,5%.
Przychody z tego tytułu wykazuje się w deklaracji rocznej PIT-28, bez możliwości obniżenia ich o koszty związane z nieruchomością poniesione od chwili opodatkowania ryczałtem (przychód można jednak jeszcze pomniejszyć o stratę podatkową z okresu opodatkowania skalą).
Warto przy tym podkreślić, że osoby, które rozliczają wynajem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej mogą wciąż skorzystać ze skali podatkowej 12%/32% bądź podatku liniowego 19% i tym samym pomniejszyć podstawę opodatkowania o koszty poniesione także w roku 2023 i kolejnych latach. To sprawia, że w niektórych przypadkach wynajem w ramach działalności może się okazać korzystniejszy.
Najem małżonków opodatkowany mniej korzystnie
W przypadku osiągania przez oboje małżonków przychodów z najmu, opisany wyżej limit 100 tys. zł, powyżej którego stosowana jest wyższa stawka ryczałtu, dotyczy obojga małżonków łącznie. Przepisy w tym zakresie nie różnicują sytuacji małżonków, którzy podpisali intercyzę i wynajmują nieruchomości należące do ich majątków osobistych, od małżonków wynajmujących wspólne składniki majątku.
W związku z tym, małżonkowie posiadający rozdzielność majątkową również są objęci jednym limitem przychodów, co potwierdzają także liczne interpretacje indywidualne. W ten sposób Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej orzekał m.in. w interpretacjach indywidualnych z dnia: 23 stycznia 2023 roku (nr 0115-KDIT1.4011.817.2022.1.MST ); 14 grudnia 2022 roku (nr 0114-KDIP3-2.4011.939.2022.2.MG) oraz 29 października 2018 roku (nr 0112-KDIL3-3.4011.319.2018.1.DS).
Zatem zdaniem organów, nawet jeżeli małżonkowie wynajmują nieruchomości, które znajdują się w ich prywatnych majątkach i składają odrębne deklaracje podatkowe, to ich przychody sumuje się na potrzeby wyznaczenia odpowiedniej stawki ryczałtu.
Przykład
Małżeństwo X i Y ma rozdzielność majątkową. W ramach majątku osobistego X wynajmuje dwa mieszkania, z których osiąga roczny przychód w wysokości 50 tys. zł. Z kolei Y w osobistym majątku posiada apartament, który wynajmuje, osiągając roczny przychód w kwocie 80 tys. zł. Na potrzeby ustalenia stawki ryczałtu przychody małżonków sumuje się do 130 tys. zł. Z tego 100 tys. zł będzie opodatkowane stawką 8,5%, a pozostałe 30 tys. – stawką 12,5%. Łącznie małżonkowie zapłacą zatem 12.250 zł podatku.
Organy skarbowe nie tłumaczą, w jaki sposób małżonkowie mający rozdzielność majątkową, a którzy przecież rozliczają się osobno, powinni opodatkować nadwyżkę ponad 100 tys. zł – czy wystarczy, aby wyższą stawkę 12,5% zastosował jeden z nich, czy też powinni ją stosować proporcjonalnie do przychodów. W związku z tym można stwierdzić, że obie metody powinny być akceptowane przez urzędy.
Podwójny limit dla małżonków - już od 1 lipca 2023 roku
Niekorzystne dla małżonków przepisy ulegną jednak zmianie wraz z wejściem w życie pakietu nowelizującego szereg ustaw, zwanego SLIM VAT 3. Zatem najprawdopodobniej od 1 lipca 2023 roku (ustawa znajduje się pod koniec ścieżki legislacyjnej) wszystkim małżonkom, w tym małżonkom pozostającym w ustroju rozdzielności majątkowej, będzie przysługiwał łączny limit 200 tys. zł, powyżej którego stosuje się podwyższoną stawkę ryczałtu. Co ważne, dzięki odpowiednim przepisom przejściowym, wyższy limit będzie mieć zastosowanie do przychodów uzyskanych już od 1 stycznia 2023 r.
Przykład
Małżeństwo X i Y ma rozdzielność majątkową. W ramach majątku osobistego X wynajmuje dwa mieszkania, z których osiąga roczny przychód w wysokości 50 tys. zł. Z kolei Y w osobistym majątku posiada apartament, który wynajmuje, osiągając roczny przychód w kwocie 80 tys. zł. Dzięki odrębnym limitom dla każdego z małżonków, cały przychód będzie opodatkowany wg stawki 8,5%. Łącznie małżonkowie zapłacą zatem 11.050 zł podatku.
Potrzebujesz pomocy w optymalnym rozliczeniu wynajmu? Skontaktuj się z nami. Z pewnością Ci pomożemy!
Adam Moryń
Krzysztof Kaczmarek
