Osoby sprzedające nieruchomość niedługo po jej nabyciu muszą liczyć się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Jednak podatnicy, którzy środki ze sprzedaży nieruchomości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe, mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku. Z artykułu dowiesz się czy wydatki na instalację fotowoltaiczną można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe uprawniające do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Kto i kiedy płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?
Odpłatne zbycie (np. sprzedaż czy zamiana) nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów jest co do zasady opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). PIT według stawki 19% naliczany jest od uzyskanego dochodu, jeżeli zbycie ma miejsce w ciągu 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedawca nabył lub wybudował nieruchomość. Natomiast sprzedaż po upływie 5 lat od tej daty w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Co istotne, jeżeli sprzedawca nieruchomości otrzymał ją w spadku, to okres 5 lat od pierwszego nabycia lub wybudowania liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabył ją lub wybudował spadkodawca.
Przykład:
Spadkobierca odziedziczył działkę budowlaną po ojcu, który zmarł 20 lipca 2023 roku. Ojciec kupił działkę 10 października 2019 roku. Spadkobierca planuje ją sprzedać, gdy nie będzie już musiał płacić PIT. Okres 5 lat liczony jest od 31 grudnia 2019 roku, zatem spadkobierca będzie mógł sprzedać działkę bez podatku najwcześniej 1 stycznia 2025 roku.
Zupełnie inny podatek zapłacą osoby, które trudnią się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, sprzedają nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej lub sprzedają je przed upływem 6 lat od wycofania ze swojej działalności. W takim wypadku podatek będzie zależny od wybranej formy opodatkowania (skala podatkowa, podatek liniowy bądź ryczałt), bez możliwości skorzystania ze zwolnienia.
Więcej o sprzedaży nieruchomości przeczytasz w naszym artykule Czy zbycie nieruchomości po upływie 5 lat zawsze jest bez podatku?
Czym jest ulga mieszkaniowa?
Ulga mieszkaniowa zwalnia z opodatkowania 19% PIT dochód ze sprzedaży nieruchomości prywatnej, ale pod warunkiem, że uzyskane środki sprzedający przeznaczy na tzw. własne cele mieszkaniowe. Pieniądze powinny być wydane na te cele w ciągu 3 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.
Jak więc łatwo zauważyć ulga przysługuje tylko podatnikom, którzy w normalnych okolicznościach zapłaciliby podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości prywatnej – czyli sprzedają nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ci podatnicy lub ich spadkodawcy nabyli lub wybudowali nieruchomość. Jeżeli zatem sprzedajesz nieruchomość w ramach działalności gospodarczej albo po upływie 5 lat od nabycia, to nie masz możliwości skorzystania z ulgi.
Co ważne ulga obejmie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Oznacza to, że aby dochód ze sprzedaży nieruchomości korzystał w całości ze zwolnienia, na cele mieszkaniowe trzeba przeznaczyć cały przychód ze sprzedaży.
Przykład:
Piotr Nowak kupił prywatnie mieszkanie w stanie deweloperskim za cenę 400 tys. zł. Po upływie roku zdecydował się na jego sprzedaż w stanie niezmienionym za 500 tys. zł uzyskując tym samym dochód równy 100 tys. zł. Jeżeli na własne cele mieszkaniowe Piotr Nowak w przeciągu 3 lat przeznaczy 500 tys. zł, to uzyskany dochód będzie w całości zwolniony z PIT. Jeżeli jednak na własne cele mieszkaniowe Piotr Nowak wyda połowę przychodu, czyli 250 tys. zł, to zwolniona będzie tylko połowa dochodu. W takim stanie rzeczy Piotr Nowak zapłaci 19% PIT od 50 tys. zł, czyli 9 500 zł podatku.
Podsumowując, kwotę zwolnienia można wyliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D x (W / P)
* D – dochód ze sprzedaży
* W – wydatki na własne cele mieszkaniowe
* P – przychód ze sprzedaży
Czy wydatki na fotowoltaikę to wydatki na własne cele mieszkaniowe?
Przepisy nie określają wprost czy montaż instalacji fotowoltaicznej we własnym domu lub mieszkaniu kwalifikuje się do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT wynika bowiem jedynie, że wydatki na własne cele mieszkaniowe to m.in. wydatki na:
- nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego albo prawa użytkowania wieczystego związanego z tym budynkiem lub lokalem,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Z pomocą w tej sytuacji przychodzą organy podatkowe, które potwierdzają w interpretacjach indywidualnych, że wydatki na fotowoltaikę we własnym domu mieszkalnym korzystają z ulgi mieszkaniowej. Wydatki te mogą zdaniem organów stanowić wydatki na remont własnego budynku mieszkalnego lub jego części, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o PIT. Jeżeli zatem osoba sprzedająca nieruchomość przeznaczy całość lub choć cześć przychodu ze sprzedaży nieruchomości na fotowoltaikę, podatku dochodowego w ogóle lub w części nie zapłaci.
Przykładowo tak stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych z dnia 14 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.196.2019.1.DJ z dnia 16 października 2019 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.296.2019.2.PS oraz z dnia 19 lipca 2023 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.406.2023.2.BM.
Potrzebujesz pomocy w przeprowadzeniu transakcji sprzedaży? Skontaktuj się z naszymi specjalistami! Zachęcamy również do sprawdzenia naszej oferty.
Adam Moryń
