Wojciech Kaptur

    Wojciech Kaptur

    Zapytaj eksperta

    06.08.2021

    Spółka nieruchomościowa – obowiązki i zmiany w 2022 r.

    Z początkiem 2021 r. do ustaw o podatkach dochodowych wprowadzone zostało pojęcie spółki nieruchomościowej. Oprócz ustanowienia szczególnych zasad opodatkowania przy zbyciu udziałów w takiej spółce przez nierezydenta, na spółki nieruchomościowe oraz ich wspólników zostały nałożone dodatkowe obowiązki sprawozdawcze, które mają być realizowane począwszy od 2022 r. Co więcej, projekt ustawy wprowadzającej tzw. Polski Ład przewiduje dla spółek nieruchomościowych od nadchodzącego roku kolejne niekorzystne zmiany.

     

     

     

    W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na to, spełnienie jakich warunków powoduje otrzymanie statusu „spółki nieruchomościowej” oraz jakie dodatkowe obowiązki mają z tego tytułu sama spółka nieruchomościowa i jej wspólnicy.

     

    Spółka nieruchomościowa – jakie warunki należy spełniać?

     

    Jak mylnie wskazuje określenie „spółka nieruchomościowa”, nie tylko spółki prawa handlowego i spółki cywilne mogą spełniać definicje spółki nieruchomościowej. Przez spółkę nieruchomościową należy bowiem rozumieć każdy podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości (a więc oprócz spółek również fundusze inwestycyjne czy niektóre fundacje). Dodatkowo dla uznania danego podmiotu za spółkę nieruchomościową konieczne jest spełnienie kilku warunków, które będą różniły się w zależności od tego, czy podmiot ten dopiero rozpoczyna działalność, czy też już ją prowadzi.

     

    Podmiot rozpoczynający działalność spełnia definicję spółki nieruchomościowej, jeżeli:

    1. na pierwszy dzień roku co najmniej 50% wartości rynkowej jego aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości, oraz
    2. wartość rynkowa tych nieruchomości przekracza 10 mln zł albo równowartość tej kwoty.

     

    Dla podmiotu kontynuującego działalność definicja spółki nieruchomościowej spełniona jest wówczas, gdy

    1. na ostatni dzień poprzedniego roku co najmniej 50% wartości bilansowej jego aktywów bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości, oraz
    2. wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 mln zł albo stanowiła równowartość tej kwoty, oraz
    3. w poprzednim roku jego przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów.

     

    Co ważne, w przypadku podmiotów będących podatnikami CIT, przy ustalaniu spełnienia definicji spółki nieruchomościowej bierze się pod uwagę rok podatkowy i przychody podatkowe, natomiast w przypadku podmiotów niebędących podatnikami tego podatku – odpowiednio rok obrotowy oraz przychody ujęte w wyniku finansowym netto.

     

    Informacja o udziałach w spółce nieruchomościowej – kto i jak ją składa?

     

    Spółki nieruchomościowe i ich wspólnicy mają szczególny obowiązek przekazywania informacji o udziałach w spółce nieruchomościowej. Dotyczy to wspólników, którzy bezpośrednio lub pośrednio posiadają w spółce:

     

    1. udziały lub akcje dające co najmniej 5% praw głosu,
    2. ogół praw i obowiązków dających co najmniej 5% prawa do udziału w zysku, albo
    3. co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

     

    W przypadku spółek nieruchomościowych będących podatnikami CIT (m. in. spółek z o.o. czy spółek komandytowych), informacja o udziałach przekazywana jest w formie elektronicznej w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku spółek nieruchomościowych niebędących podatnikami CIT (np. spółek jawnych, spółek cywilnych) – do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego.

     

    Informacja składana przez spółkę nieruchomościową powinna zawierać wskazanie podmiotów posiadających bezpośrednio lub pośrednio w tej spółce nieruchomościowej udziały lub akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego  z nich takich praw.

     

    Z kolei wspólnicy w składanej przez siebie informacji powinni wskazać liczbę posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziałów lub akcji, ogółu praw i obowiązków tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze. W obu przypadkach informacje podaje się według stanu na ostatni dzień roku podatkowego albo obrotowego spółki nieruchomościowej (w zależności od posiadania przez spółkę statusu podatnika CIT).

     

    Powyższe regulacje dotyczące spółek nieruchomościowych weszły w życie z dniem 1 stycznia 2021 r. - dla większości podatników, których rok podatkowy jest równy z rokiem kalendarzowym, termin złożenia pierwszej informacji o udziałach w spółce nieruchomościowej to dopiero 31 marca 2022 r.

     

    Sprawozdanie o stosowanych terminach zapłaty w transakcjach handlowych

     

    Kolejnym obowiązkiem nałożonym na spółki nieruchomościowe jest składanie corocznych sprawozdań o stosowanych terminach zapłaty w transakcjach handlowych. Informacje te wysyłane są elektronicznie do ministra właściwego do spraw gospodarki przez kierownika spółki nieruchomościowej (członka zarządu lub innego organu zarządzającego, a w przypadku np. spółki komandytowej komplementariusza prowadzącego sprawy spółki). Pierwsze sprawozdania będą składane za rok 2021, w terminie do 31 stycznia 2022 r.

     

    Sprawozdanie powinno zawierać m. in. dane wartości świadczeń pieniężnych zrealizowanych i  otrzymanych przez spółkę nieruchomościową w poprzednim roku kalendarzowym, a także wartość świadczeń pieniężnych niespełnionych i nieotrzymanych w terminach określonych w umowie. Powyższe dane podlegają później udostępnieniu do publicznej wiadomości w formie zbiorczego zestawienia ze złożonych sprawozdań.

     

    Polski Ład – amortyzacja w spółkach nieruchomościowych

     

    W opublikowanym ostatnio projekcie Polskiego Ład przewidziane zostały również kolejne zmiany dotyczące spółek nieruchomościowych, które dotyczą amortyzacji środków trwałych - budynków mieszkalnych oraz niemieszkalnych, lokali, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

     

    Zgodnie z obecnym brzmieniem projektu Polskiego Ładu, spółki nieruchomościowe będą mogły zaliczać do kosztów uzyskania przychodu odpisy amortyzacyjne jedynie do wysokości odpisów amortyzacyjnych dokonywanych dla celów rachunkowych. Oznacza to, że dla amortyzacji do celów podatkowych i rachunkowych stosowane będą te same stawki - nie będzie więc możliwości obniżenia stosowania przykładowo wyższej stawki amortyzacyjnej dla celów podatkowych i jednocześnie dokonywania odpisów w amortyzacji bilansowej według niższej stawki.

     

    W projekcie Polskiego Ładu wprowadzone zostały również szczególne zmiany dotyczące amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, które dotyczą wszystkich podatników, w tym również spółek nieruchomościowych.

     

    Projekt przewiduje natomiast istotną zmianę, polegającą na wyłączeniu z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od budynków i lokali mieszkalnych (dotychczas takie zasady odnosiły się do gruntów, które również nie podlegały amortyzacji). Planowana zmiana zakłada, że nieruchomości o charakterze mieszkalnym wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, nie tylko nie będą podlegały amortyzacji, ale również nie będą ujmowane w ewidencji środków trwałych.

     

    Oprócz powyższych zmian, rok 2022 ma przynieść także inne zmiany w zakresie podatków wprowadzane w ramach Polskiego Ładu. Monitorujemy proces legislacyjny, a na naszych stronach doradzamy.to oraz komandytowa.pl na bieżąco będziemy informować o wszelkich kluczowych zmianach. Skontaktuj się z naszymi Specjalistami i bądź na bieżąco! 

     

    Aleksandra Hemmerling

    Michał Markiewicz

     

    Tagi amortyzacja Polski Ład Spółka nieruchomościowa

    Potrzebujesz pomocy w Twojej sprawie?
    Skontaktuj się z nami:

    Kancelaria Prawna PragmatIQ

    Tel. 61 8 618 000

    Tel. 22 21 28 340

    kancelaria@pragmatiq.pl

    Masz pytania?

    Skontaktuj się z ekspertem!

    Wojciech Kaptur

    Radca prawny,

    Doradca podatkowy

    tel.: 61 8 618 000

    w.kaptur@doradzamy.to

    Napisz mail

    Popularne tematy

    Newsletter

    • otrzymasz bezpłatne opracowanie najczęstszych błędów przy zakładaniu spółki komandytowej
    • bez spamu
    • raz w miesiącu
    Tagi amortyzacja Polski Ład Spółka nieruchomościowa